Naším cílem je ukázat Vám cestu, jak prodat svoji nemovitost bez asistence realitní kanceláře. Obchodují s něčím, na co normální člověk šetří celý život. Drtivá většina na to nenašetří, půjčí si a zadluží se. Často také na celý život. Je to v naší zemi miliardový byznys, není důvod ho živit. Není tedy zbytečné jim přispívat vysokými provizemi z prodeje? Rozhodnutí je na Vás. Myslíme, že je to snadné.

Právní pomoc


 

POSUDEK

Při prodeji nemovitosti už není třeba znalecký posudek, přesto se vyplatí jej mít. Už od ledna 2014 lidé při prodeji nemovitosti nepotřebují znalecké posudky. Vyplývá to ze zákona o nabytí nemovitosti. Lidé tak ušetří několik tisíc korun, ne vždy se ale taková úspora vyplatí. Od ledna 2014 se situace změnila v tom, že čtyřprocentní daň z ceny nemovitostí, kterou při jejím převodu platí prodávající, nevychází ze znaleckého posudku o ceně nemovitostí, ale vypočítává ji finanční úřad. Vychází z ceny, na které se dohodli prodejce i kupec, tu ale porovná s takzvanou srovnávací daňovou hodnotou, neboli obvyklou cenou v daném místě. Finanční úřad porovná údaje v kupní smlouvě se skutečností. Například u pozemku bude konfrontovat cenovou mapu v obci, kde je mapa vydána s cenou, která je uvedena v kupní smlouvě. Mělo by to být statistické zprůměrování obvyklých cen v místě a čase. Obejít se bez znaleckého posudku však nemusí být vždy výhodné. Znalecký posudek objektivně zjišťuje, jaký je skutečný technický stav kupované nemovitosti.

SMĚRNÁ HODNOTA

Směrná hodnota je průměr a to může být zavádějící. Například pokud nemovitost, která se prodává, je výrazně horší, než jsou nemovitosti v dané lokaci. Takže směrná cena nepodchytí to, že je třeba rozpadlý krov, jsou nefunkční hydroizolace, netěsní okna, rozpadá se komín a tak dále. Mohlo by dojít k daňové nespravedlnosti, že by plátce daně zaplatil větší daň, než by bylo správné. Povinnost předkládat znalecký posudek pro poplatníka daně skončila až na výjimečné případy, kdy jsou převáděné nemovitosti součástí obchodního majetku. Nicméně zůstala možnost nechat si tento posudek zpracovat a  předložit. V takových případech se daň skutečně vypočítává podle ceny nemovitosti stanovené v posudku. Takzvané znalečné je navíc nákladovou položkou, kterou si lidé mohou odečíst ze základu daně.

Použití směrné hodnoty nebo znaleckého posudku je uvedeno v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb. ve znění zákona č. 254/2016 Sb. (dále jen zákonné opatření). Směrná hodnota je vymezena v §15 zákonného opatření, kde je uvedeno u jakých nemovitých věcí se určuje a jsou zde rovněž vymezeny případe kdy nelze použít. Obecně lze uvést, že se jedná o pozemky, jejichž součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a u pozemku tvořící s těmito stavbami funkční celek. Dále se jedná o výše uvedené stavby (rodinný dům, chata, garáž), které nejsou součástí pozemku. Směrnou hodnotou se dále oceňují jednotky nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep, komora (např. bytová jednotka v bytovém domě). Ocenění směrnou hodnotu naopak nelze provést např. u lesního pozemku s lesním porostem, pozemkem vodní plochy, u stavby hromadné garáže a u nedokončené stavby nebo jednotky.  Lze tedy zjednodušeně říci, že ve všech dalších neuvedených případech je nutné použít znalecký posudek o ceně nemovitosti.

ÚSCHOVA PENĚZ

Předání peněz je krizové místo celého prodeje nemovitosti. Někdo může chtít peníze hned při podpisu smlouvy, někdo zálohu a zbytek po přepisu na katastru nemovitostí, jindy je ve smlouvě, že peníze se pošlou na účet prodávajícího až po přepisu na katastru nemovitostí. To je jediné správné řešení, protože se může stát, že katastr z nějakého důvodu přepis neuskuteční, ale peníze už má prodávající. Na druhé straně i když je ve smlouvě uvedeno, že např. do pěti dnů má kupující odeslat finanční prostředky prodávajícímu a neučiní tak, co dál? Soudy a protahování času nikomu na zdraví nepřidá. Pak je tedy řešení úschova peněz u třetí osoby. Realitní kanceláře mají svoje účty, kde kupující složí peníze hned při podpisu smlouvy a po přepisu na katastru do několika dnů kancelář poukáže peníze prodávajícímu. Při vynechání realitní kanceláře se mohou dát peníze do úschovy třeba k notáři, ale nejlepší způsob se jeví jako úschova peněz v bance. Banky mají svoje právní oddělení a standardní smlouvy, kde je přesně řečeno, kdy kupující poukáže peníze předem na stanovený účet a kdy banka z onoho účtu uvolní peníze prodávajícímu. Tedy v několika dnech po předložení výpisu z katastru nemovitostí. A cena? Je to 0.2 % z prodejní ceny nemovitosti, nejméně však 6 000 Kč. Tedy při ceně nemovitosti do 3 000 000 Kč je to           6 000 Kč, potom úměrně více. Tahle cena byla řečena při dotazu na naše dvě největší banky a to na konci roku 2017. Tedy nejbezpečnější uložení peněz a cenově dostupnější, než např. u realitní kanceláře. Ve smlouvě mezi kupujícím a prodávajícím se uvedou čísla účtů banky a potřebné krátké vysvětlení o předání peněz. Vše určité je uvedeno ve smlouvě z prodávajícího a kupujícího s bankou. Banka vám pošle smlouvu na e-mail a vy si vše můžete prostudovat, případně domluvit nějaké změny. Pokud tedy řešíte tuto věc, navštivte banku a uvidíte sami.

ČTYŘI VĚCI

Jak již bylo řečeno, při prodeji – koupi nemovitosti potřebujete zařídit čtyři věci.

– Kupní smlouvu a k tomu případně smlouvu o úschově peněz, tu obdržíte z banky.

– Vklad na katastr nemovitostí. S podepsanou kupní smlouvou a ověřenými podpisy na kterémkoliv místě Czech POINT (pošta k tomu určená), či u právníka, zajít na katastr nemovitostí, vyplnit příslušné formuláře, podat vklad a zaplatit kolek 2000 Kč. Kupní smlouvy mít ve třech exemplářích. Jednu pro katastr nemovitostí, jednu pro stranu prodávající a jednu pro stranu kupující. Může jich být víc, to podle toho, jestli na straně prodávají či kupující je více účastníků.

 

K tomuto ještě jedna věc. Při podání tištěného formuláře je vše velmi složité. Úřednice nejsou schopny poradit, při otázkách nad složitým formulářem často odkazují na právní oddělení, prostě neví !
Často to vypadá, že jsou jakési hloupé stroje na razítkování, za to berou plat.
Nejlepší je jednoznačně najít si formulář na internetu, tam je vše dost přehledné, ten vyplnit, vytisknout v příslušném množství a teprve ten předložit a nechat „příslušné mašině na razítkování“ orazítkovat a zanést do katastru nemovitostí.

To není zveličování problému, to je osobní zkušenost jednoho našeho kolegy a jeho postřeh.

 

– Směrnou hodnotu, nebo znalecký posudek. Jak již bylo popsáno, ve většině případů stačí směrná hodnota. Na internetu zadáte tento termín a Finanční správa vám zobrazí web, kde po vyplnění příslušných kritérií zjistíte hodnotu vaší nemovitosti. To si potom vytisknete a přiložíte s přiznáním daně na Finanční úřad.

– Daň z nabytí nemovitosti. Dnes již platí nový zákon, daň z nabytí nemovitosti platí kupující. Na Finančním úřadě si vezme příslušné formuláře, ty vyplní a podá s již zmíněnou Směrnou hodnotou či znaleckým posudkem. No a samozřejmě zaplatí daň. Ta je 4 procenta z ceny nemovitosti.

VKLAD DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ

Vklad do katastru nemovitostí bývá poslední krok, kdy se uvedou věci do pohybu. Tady je několik důležitých věcí.

 

Jak postupuje katastrální úřad, když je proveden vklad a třeba za dva dny dojde exekuce na danou nemovitost? Je zamítnuta, protože převod, který trvá 30 dnů, se již vyřizuje? Mám informaci, že všechna řízení postupují podle data, takže kupující dostane svoji nemovitost a návrh na exekuci se nestane?


Je potřeba rozlišovat, zdali se jedná o provedení vkladu (tedy již je pravomocně rozhodnuto) nebo pouze došlo k podání návrhu na vklad.
V případě podání návrhu na vklad je tu ust. § 9 odst. 2 katastrálního zákona, který stanoví, že pořadí zápisu práv se řídí podle toho, kdy byl doručen návrh na vklad na příslušné katastrální pracoviště.
Příkladem může být situace, kdy je katastrálnímu úřadu doručena dne 12.04.2018 kupní smlouva a 14.04.2018 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Je zřejmé, že nejdříve musí být provedena (resp. pravomocně ukončena) předcházející řízení a následně se provede exekuční příkaz. V tomto případě, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věci je poznámkou, která se řídí podle ust. § 22 a násl., přičemž se přiměřeně použije ustanovení o záznamu (§ 19 a násl. Katastrálního zákona). § 21 odst. 1 katastrálního zákona stanoví, co všechno katastrální úřad zkoumá, pokud je mu doručena listina záznamem (resp. poznámkou), tj. „Katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru.“
Katastrální úřad činí sdělení soudnímu exekutorovi s tím, že ho informuje o provedení změny v osobě vlastníka nemovitosti a dotazuje se exekutora, zda bude trvat na zápisu exekučního příkazu podle ust. § 23 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, neboť poznámka se zapisuje k nemovitosti. Taková poznámka nového vlastníka nijak neomezuje v nakládání s nemovitostí.


To samé platí, kdyby prodávající zastavil nemovitost bance? Kdyby to stačil ještě před danou plombou?

To samé jako předtím. Rozdíl je v tom, že by katastrální úřad provedl vklad zástavního práva a následně by k nemovitosti byla zapsán např. exekuční příkaz k prodeji. Nebo v tomto případě, za splnění podmínek, který vyžaduje katastrální zákon, tak i příklep.
Jinými slovy by před exekučním příkazem bylo vyznačeno zástavní právo smluvní. To je celé.

 

Kupující si před podepsáním kupní smlouvy ověří, zda nemovitost nemá žádné právní vady. Když v den podání vkladu provede prodávající zástavu v bance a to je před podáním vkladu doručeno katastrálnímu úřadu, kde se dozví kupující, jestli je opravdu v tu chvíli, v ten den a přesně v tu hodinu, kdy je podán vklad, nemovitost prosta právních vad? U podané exekuce těsně před vkladem předpokládám, že katastrální úřad zruší vklad do katastru nemovitostí. Ano?

K tomuto případu lze pouze doporučit, že ihned po podpisu předmětné smlouvy jí okamžitě donést na katastrální úřad. Jak bylo řečeno výše, pořadí zápisu se řídí podle toho, kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Historicky to již tímto způsobem fungovalo v pozemkových knihách. Dnes již katastrální úřad eviduje nejenom přesný den, kdy bylo podáno, ale též hodinu, minutu a vteřinu. V případě, že exekuční příkaz k prodeji byl doručen na katastrální úřad dříve než vklad práva, ještě to nemusí znamenat, že by byl účastník/vlastník řízení omezen s nakládaní s nemovitostí.
Účinky takového omezení vznikají teprve tehdy, kdy je takový exekuční příkaz doručen přímo účastníkovi – vlastníkovi. Jinými slovy, může se stát, že na nemovitosti bude exekuční příkaz, který omezuje vlastníka, nicméně katastrální úřad vklad práva stejně povolí, neboť ke dni podání na příslušný katastrální úřad ještě účastník (vlastník) nebyl omezen s nakládáním s nemovitou věci, a to právě z toho důvodu, že mu ještě nebyl exekuční příkaz doručen. Katastrální úřad si tuto informaci zjišťuje přímo v předmětném  vkladovém řízení z moci úřední přímo u příslušného soudního exekutora (nebo soudu) v závislosti na tom, kdo takový exekuční příkaz vydal. Katastrální úřad posuzuje listiny i podle § 17 odst. 5, který stanový, že listiny se zkoumají k okamžiku podání návrhu na vklad na příslušné katastrální pracoviště.


K převodu nemovitosti nestačí advokát?
Tady si málokdo uvědomuje jednu věc. Notář hájí ze zákona zájmy obou stran, nesmí nikoho zvýhodňovat. Naopak advokát ze zákona hájí jen jednu stranu.
Při převodech přes realitní kanceláře pak dochází k situacím, kdy realitka řekne, že v ceně poplatku je i práce advokáta. Kupující si myslí, že je to jeho advokát, prodávající si myslí totéž, ale v důsledku to není advokát ani jednoho, nýbrž realitky.
Musí hájit její zájem, který je jediný – aby transformace proběhla. Nemá zájem na sjednání nějakých pojistek, na možnosti odstoupení od transakce v případě nějakých vad. Přidaná hodnota notáře je obsažena ve vnitřní spravedlnosti jím zhotovené smlouvy.

 

To bylo zodpovězení otázek z katastrálního úřadu a vylíčení chování realitních kanceláří.

 

Pozn. red. : Získání informací z katastrálního úřadu trvalo několik týdnů. Na vině byla nekompetentnost některých úřednic. Jedna, která si za jméno psala „vedoucí právního oddělení“, odpověděla na otázky tak ze třetiny a ještě si myslela, že je to všechno. Vůbec neodpověděla na přímé otázky, nechápala smysl. Také se vyskytly názory, že to jsou tajné informace, které veřejnost nemá vědět. K čemu jsou úředníci placeni z našich daní, když nechtějí mluvit o tom, co mají v povinnosti provádět a informovat o tom zúčastněné strany? Stručně shrnuto – hloupost, neochota, lenost, dominující hloupost. Následovaly stížnosti, některé další kusé informace od jiné úřednice a kontaktování jednoho exekutorského úřadu. Katastrální úřady byly dva či tři ze dvou měst, z toho druhého nakonec přišla vyčerpávající odpověď. Odpověď podal jeden úředník se zřejmě rozhodujícím a významnějším postavením. Jeho informace jsou součástí tohoto článku.
říjen 2018


Tady je smlouva k prodeji domu. Tato smlouva byla regulérně použita v polovině roku 2018 ke koupi domu na klatovsku. Původně byla sepsána tak, že v ní byly statě s advokátní úschovou peněz, ty byly pouze přepsány na bankovní úschovu, tedy úschovu peněz v bance do té doby, než nemovitost změní na katastru nemovitostí majitele a banka následně po předložení výpisu z katastru nemovitostí vyplatí bývalému majiteli kupní cenu. V předchozích článcích je podrobně popsáno, jak funguje bankovní úschova. Tuto smlouvu si pouze doplníte – přepíšete na správné osobní údaje (jména, místa, čísla), převedete do formátu PDF a vytisknete. Stačí kliknout na odkaz SMLOUVA K PRODEJI DOMU a ta se vám stáhne do vašeho počítače.

SMLOUVA NA PRODEJ DOMU

Další smlouvy jsou připraveny a budou následovat.