Právní pomoc
POSUDEK
Při prodeji nemovitosti už není třeba znalecký posudek, přesto se vyplatí jej mít. Už od září 2020 lidé při prodeji nemovitosti nepotřebují znalecké posudky, protože už byla zrušena i čtyřprocentní daň z nabytí nemovitých věcí. Vyplývá to ze zákona o nabytí nemovitosti. Lidé tak ušetří několik tisíc korun. Obejít se bez znaleckého posudku však nemusí být vždy výhodné. Znalecký posudek objektivně zjišťuje, jaký je skutečný technický stav kupované nemovitosti.
SMĚRNÁ HODNOTA
Toto ocenění se přikládalo ke kupní smlouvě a Finanční úřad z něj vy počítával čtyřprocentní daň. Dalo se použít místo znaleckého posudku a bylo zadarmo. Teď po zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitých věcí již ani to není potřeba. Dá se tedy použít čistě pro vlastní orientaci.
Směrná hodnota je průměr a to může být zavádějící. Například pokud nemovitost, která se prodává, je výrazně horší, než jsou nemovitosti v dané lokaci. Takže směrná cena nepodchytí to, že je třeba rozpadlý krov, jsou nefunkční hydroizolace, netěsní okna, rozpadá se komín a tak dále.
Použití směrné hodnoty nebo znaleckého posudku je uvedeno v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb. ve znění zákona č. 254/2016 Sb. (dále jen zákonné opatření). Směrná hodnota je vymezena v §15 zákonného opatření, kde je uvedeno u jakých nemovitých věcí se určuje a jsou zde rovněž vymezeny případe kdy nelze použít. Obecně lze uvést, že se jedná o pozemky, jejichž součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci, stavba garáže a u pozemku tvořící s těmito stavbami funkční celek. Dále se jedná o výše uvedené stavby (rodinný dům, chata, garáž), které nejsou součástí pozemku. Směrnou hodnotou se dále oceňují jednotky nezahrnující nebytový prostor jiný než garáž, sklep, komora (např. bytová jednotka v bytovém domě). Ocenění směrnou hodnotu naopak nelze provést např. u lesního pozemku s lesním porostem, pozemkem vodní plochy, u stavby hromadné garáže a u nedokončené stavby nebo jednotky. 
ÚSCHOVA PENĚZ
Předání peněz je krizové místo celého prodeje nemovitosti. Někdo může chtít peníze hned při podpisu smlouvy, někdo zálohu a zbytek po přepisu na katastru nemovitostí, jindy je ve smlouvě, že peníze se pošlou na účet prodávajícího až po přepisu na katastru nemovitostí. To je jediné správné řešení, protože se může stát, že katastr z nějakého důvodu přepis neuskuteční, ale peníze už má prodávající. Na druhé straně i když je ve smlouvě uvedeno, že např. do pěti dnů má kupující odeslat finanční prostředky prodávajícímu a neučiní tak, co dál? Soudy a protahování času nikomu na zdraví nepřidá. Pak je tedy řešení úschova peněz u třetí osoby. Realitní kanceláře mají svoje účty, kde kupující složí peníze hned při podpisu smlouvy a po přepisu na katastru do několika dnů kancelář poukáže peníze prodávajícímu. Při vynechání realitní kanceláře se mohou dát peníze do úschovy třeba k notáři, ale nejlepší způsob se jeví jako úschova peněz v bance. Banky mají svoje právní oddělení a standardní smlouvy, kde je přesně řečeno, kdy kupující poukáže peníze předem na stanovený účet a kdy banka z onoho účtu uvolní peníze prodávajícímu. Tedy v několika dnech po předložení výpisu z katastru nemovitostí. A cena? Je to 0.2 % z prodejní ceny nemovitosti, nejméně však 6 000 Kč. Tedy při ceně nemovitosti do 3 000 000 Kč je to 6 000 Kč, potom úměrně více. Tahle cena byla řečena při dotazu na naše dvě největší banky a to na konci roku 2020. Tedy nejbezpečnější uložení peněz a cenově dostupnější, než např. u realitní kanceláře. Ve smlouvě mezi kupujícím a prodávajícím se uvedou čísla účtů banky a potřebné krátké vysvětlení o předání peněz. Vše určité je uvedeno ve smlouvě prodávajícího a kupujícího s bankou. Banka vám pošle smlouvu na e-mail a vy si vše můžete prostudovat, případně domluvit nějaké změny. Pokud tedy řešíte tuto věc, navštivte banku a uvidíte sami.
Odpověď z banky – říjen 2020
reagujeme na Váš dotaz ohledně úschovy finančních prostředků při prodeji nebo nákupu nemovitosti. V rámci naší banky XX a.s je možné využít účet – Dohoda o správě kupní ceny.
Účastníky Dohody jsou
– XX banka, a.s.
– klient (Prodávající/Převodce)
– klient (Kupující/Nabyvatel)
– je možné i více klientů
Pro uzavření smlouvy je zapotřebí, aby se na pobočku dostavily obě strany obchodu, kdy všichni účastníci předloží svůj občanský průkaz. V případě, že některý ze zúčastněných není klientem XX banky, dokládá navíc doplňkový průkaz totožnosti (např. cestovní pas, řidičský průkaz apod.).
Podklady pro uzavření:
– kupní smlouva, jiná smlouva, či její návrh, nebo uzavřená smlouva o budoucí smlouvě, smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky
– výpis z katastru nemovitostí
Podklady pro výplatu:
– kupní smlouva s doložkou příslušného katastrálního úřadu o povolení vkladu
– výpis z katastru nemovitostí (ze kterého vyplývá zápis vkladu)
– návrh na vklad vlastnického práva (s razítkem příslušného katastrálního úřadu)
– zástavní smlouva k nemovitostem s doložkou
– kupní smlouva s úředně ověřenými podpisy
Výplata spravované částky je vždy na základě předložení všech sjednaných dokumentů. Pro uzavření i výplatu smlouvy není stanovena lhůta. Smlouva je uzavřená / vyplacena vždy po předložení požadovaných dokumentů.
Poplatek za uzavření Dohody o správě kupní ceny činí 0,20 % ze spravované částky, minimálně 6 000 Kč maximálně 20 000 Kč.
Přece je fajn mít věci ve svých rukou a to se netýká jen prodeje – koupě nemovitosti. Dejte šipku na rubriku Články, tam se objeví Odrazy společnosti. Je to čtení pro rozptýlení, něco pro odpoutání se od šedi běžného života, který je všude kolem nás a hlavně v médiích.
Tady je odkaz na to, co mohou a co nesmí realitní kanceláře vyvádět s vašimi penězi.
Je to výmluvné až dost.
ČTYŘI VĚCI
Jak již bylo řečeno, při prodeji – koupi nemovitosti potřebujete zařídit čtyři věci.
– Kupní smlouvu a k tomu případně smlouvu o úschově peněz, tu obdržíte z banky.
– Vklad na katastr nemovitostí. S podepsanou kupní smlouvou a ověřenými podpisy na kterémkoliv místě Czech POINT (pošta k tomu určená), či u právníka, zajít na katastr nemovitostí, vyplnit příslušné formuláře, podat vklad a zaplatit kolek 2000 Kč. Kupní smlouvy mít ve třech exemplářích. Jednu pro katastr nemovitostí, jednu pro stranu prodávající a jednu pro stranu kupující. Může jich být víc, to podle toho, jestli na straně prodávají či kupující je více účastníků.
K tomuto ještě jedna věc. Při podání tištěného formuláře je vše velmi složité. Úřednice nejsou schopny poradit, při otázkách nad složitým formulářem často odkazují na právní oddělení, prostě neví !
Často to vypadá, že jsou jakési hloupé stroje na razítkování, za to berou plat.
Úplně nejlepší je najít si formulář na internetu, tam je vše dost přehledné, ten vyplnit, vytisknout v příslušném množství a teprve ten předložit a nechat „příslušné mašině na razítkování“ orazítkovat a zanést do katastru nemovitostí.
To není zveličování problému, to je osobní zkušenost jednoho našeho kolegy a jeho postřeh.
Směrnou hodnotu, nebo znalecký posudek již není potřeba, byla zrušena daň z nabytí nemovitých věcí.
– Daň z nemovitých věcí, kdy daňové přiznání je nutno podat příslušnému správci daně do 31. ledna zdaňovacího období ( pokud měl v předešlém roce nějakou změnu ). Daň z nemovitých věcí je splatná do 31. května zdaňovacího období, pokud nepřesáhne roční daň částku 5000 Kč. Pokud je částka vyšší, je možné daň rozdělit na dvě stejné splátky a ty uhradit nejpozději do 31. května a 30. listopadu daného zdaňovacího období.
– Energetický štítek
Ještě dvě věci. Je třeba si vyhotovit tzv. Předávací protokol. Na papíru sepsat a podepsat stavy elektroměru, plynoměru a vodoměru. A jedna naprosto nezbytná věc. Pokud je na nemovitosti napsána osoba-y s trvalým pobytem, je třeba je při předání nemovitosti odhlásit a hned přihlásit nového majitele – trvalý pobyt. To všechno se dá zařídit během jednoho dne. Trvalý pobyt se odhlašuje a přihlašuje na úřadě, kam nemovitost přísluší.
Na stránkách Finanční správy České republiky byl zveřejněn jednoduchý vzor žádosti o vracení přeplatku na dani z nabytí nemovitých věcí a další informace; v každém souboru je proklik na žádost o vrácení přeplatku. Žádosti nelze zasílat e-mailem, ale pouze standartním podáním dle daňového řádu. Na níže uvedených stránkách najdete i veškeré další informace ohledně daně z nabytí nemovitých věcí.
https://www.financnisprava.cz/cs/dane/novinky/2020
VKLAD DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ
Vklad do katastru nemovitostí bývá poslední krok, kdy se uvedou věci do pohybu. Tady je několik důležitých věcí.
Jak postupuje katastrální úřad, když je proveden vklad a třeba za dva dny dojde exekuce na danou nemovitost? Je zamítnuta, protože převod, který trvá 30 dnů, se již vyřizuje? Mám informaci, že všechna řízení postupují podle data, takže kupující dostane svoji nemovitost a návrh na exekuci se nestane?
Je potřeba rozlišovat, zdali se jedná o provedení vkladu (tedy již je pravomocně rozhodnuto) nebo pouze došlo k podání návrhu na vklad.
V případě podání návrhu na vklad je tu ust. § 9 odst. 2 katastrálního zákona, který stanoví, že pořadí zápisu práv se řídí podle toho, kdy byl doručen návrh na vklad na příslušné katastrální pracoviště.
Příkladem může být situace, kdy je katastrálnímu úřadu doručena dne 12.04.2018 kupní smlouva a 14.04.2018 exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Je zřejmé, že nejdříve musí být provedena (resp. pravomocně ukončena) předcházející řízení a následně se provede exekuční příkaz. V tomto případě, exekuční příkaz k prodeji nemovitých věci je poznámkou, která se řídí podle ust. § 22 a násl., přičemž se přiměřeně použije ustanovení o záznamu (§ 19 a násl. Katastrálního zákona). § 21 odst. 1 katastrálního zákona stanoví, co všechno katastrální úřad zkoumá, pokud je mu doručena listina záznamem (resp. poznámkou), tj. „Katastrální úřad zjistí, zda je návrh na záznam podán oprávněnou osobou, zda je předložená listina bez chyb v psaní a počtech a bez jiných zřejmých nesprávností a zda navazuje na dosavadní zápisy v katastru.“
Katastrální úřad činí sdělení soudnímu exekutorovi s tím, že ho informuje o provedení změny v osobě vlastníka nemovitosti a dotazuje se exekutora, zda bude trvat na zápisu exekučního příkazu podle ust. § 23 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona, neboť poznámka se zapisuje k nemovitosti. Taková poznámka nového vlastníka nijak neomezuje v nakládání s nemovitostí.
To samé platí, kdyby prodávající zastavil nemovitost bance? Kdyby to stačil ještě před danou plombou?
To samé jako předtím. Rozdíl je v tom, že by katastrální úřad provedl vklad zástavního práva a následně by k nemovitosti byla zapsán např. exekuční příkaz k prodeji. Nebo v tomto případě, za splnění podmínek, který vyžaduje katastrální zákon, tak i příklep.
Jinými slovy by před exekučním příkazem bylo vyznačeno zástavní právo smluvní. To je celé.
Kupující si před podepsáním kupní smlouvy ověří, zda nemovitost nemá žádné právní vady. Když v den podání vkladu provede prodávající zástavu v bance a to je před podáním vkladu doručeno katastrálnímu úřadu, kde se dozví kupující, jestli je opravdu v tu chvíli, v ten den a přesně v tu hodinu, kdy je podán vklad, nemovitost prosta právních vad? U podané exekuce těsně před vkladem předpokládám, že katastrální úřad zruší vklad do katastru nemovitostí. Ano?
K tomuto případu lze pouze doporučit, že ihned po podpisu předmětné smlouvy jí okamžitě donést na katastrální úřad. Jak bylo řečeno výše, pořadí zápisu se řídí podle toho, kdy byl katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Historicky to již tímto způsobem fungovalo v pozemkových knihách. Dnes již katastrální úřad eviduje nejenom přesný den, kdy bylo podáno, ale též hodinu, minutu a vteřinu. V případě, že exekuční příkaz k prodeji byl doručen na katastrální úřad dříve než vklad práva, ještě to nemusí znamenat, že by byl účastník/vlastník řízení omezen s nakládaní s nemovitostí.
Účinky takového omezení vznikají teprve tehdy, kdy je takový exekuční příkaz doručen přímo účastníkovi – vlastníkovi. Jinými slovy, může se stát, že na nemovitosti bude exekuční příkaz, který omezuje vlastníka, nicméně katastrální úřad vklad práva stejně povolí, neboť ke dni podání na příslušný katastrální úřad ještě účastník (vlastník) nebyl omezen s nakládáním s nemovitou věci, a to právě z toho důvodu, že mu ještě nebyl exekuční příkaz doručen. Katastrální úřad si tuto informaci zjišťuje přímo v předmětném vkladovém řízení z moci úřední přímo u příslušného soudního exekutora (nebo soudu) v závislosti na tom, kdo takový exekuční příkaz vydal. Katastrální úřad posuzuje listiny i podle § 17 odst. 5, který stanoví, že listiny se zkoumají k okamžiku podání návrhu na vklad na příslušné katastrální pracoviště.
K převodu nemovitosti nestačí advokát?
Tady si málokdo uvědomuje jednu věc. Notář hájí ze zákona zájmy obou stran, nesmí nikoho zvýhodňovat. Naopak advokát ze zákona hájí jen jednu stranu.
Při převodech přes realitní kanceláře pak dochází k situacím, kdy realitka řekne, že v ceně poplatku je i práce advokáta. Kupující si myslí, že je to jeho advokát, prodávající si myslí totéž, ale v důsledku to není advokát ani jednoho, nýbrž realitky.
Musí hájit její zájem, který je jediný – aby transformace proběhla. Nemá zájem na sjednání nějakých pojistek, na možnosti odstoupení od transakce v případě nějakých vad. Přidaná hodnota notáře je obsažena ve vnitřní spravedlnosti jím zhotovené smlouvy.
To bylo zodpovězení otázek z katastrálního úřadu a vylíčení chování realitních kanceláří.
Pozn. red. : Získání informací z katastrálního úřadu trvalo několik týdnů. Na vině byla nekompetentnost některých úřednic. Jedna, která si za jméno psala „vedoucí právního oddělení“, odpověděla na otázky tak ze třetiny a ještě si myslela, že je to všechno. Vůbec neodpověděla na přímé otázky, nechápala smysl. Také se vyskytly názory, že to jsou tajné informace, které veřejnost nemá vědět. K čemu jsou úředníci placeni z našich daní, když nechtějí mluvit o tom, co mají v povinnosti provádět a informovat o tom zúčastněné strany? Stručně shrnuto – hloupost, neochota, lenost, dominující hloupost. Následovaly stížnosti, některé další kusé informace od jiné úřednice a kontaktování jednoho exekutorského úřadu. Katastrální úřady byly dva či tři ze dvou měst, z toho druhého nakonec přišla vyčerpávající odpověď. Odpověď podal jeden úředník se zřejmě rozhodujícím a významnějším postavením. Jeho informace jsou součástí tohoto článku.
říjen 2018
Tady je smlouva k prodeji domu. Tato smlouva byla regulérně použita v polovině roku 2018 ke koupi domu na klatovsku. Původně byla sepsána tak, že v ní byly statě s advokátní úschovou peněz, ty byly pouze přepsány na bankovní úschovu, tedy úschovu peněz v bance do té doby, než nemovitost změní na katastru nemovitostí majitele a banka následně po předložení výpisu z katastru nemovitostí vyplatí bývalému majiteli kupní cenu. V předchozích článcích je podrobně popsáno, jak funguje bankovní úschova. Tuto smlouvu si pouze doplníte – přepíšete na správné osobní údaje (jména, místa, čísla), převedete do formátu PDF a vytisknete. Stačí kliknout na odkaz SMLOUVA NA PRODEJ DOMU a ta se buď automaticky stáhne, anebo si ji jen prohlédnete, podle typu prohlížeče.
Další smlouvy jsou připraveny a budou následovat.